Архітектура та будівництво

Сучасні архітектурні рішення

Проектування та будівництво

Як узаконити і оформити самобуд у власність

Що включає в себе поняття «Самобуд»?

Самобуд. Відповідальність за самовільне будівництво

Відповідь на питання, що ж таке самовільне будівництво, можна знайти в ст.222 Цивільного Кодексу РФ «Самовільної будівництвом є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створені на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створені без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил ».

Перш ніж почати процес будівництва житлового будинку або будь-якого іншого об'єкта, слід, в першу чергу, визначитися з учасниками даного процесу і звернутися за спеціальним дозволом на будівництво в архітектурну службу району, сільську або селищну адміністрацію. Другим кроком стане звернення в проектну організацію, яка або самостійно розробить проект, або складе проектне завдання. Останній етап - вибір підрядної організації, яка, власне, і буде займатися процесом будівництва.

Так виглядає ідеальний алгоритм будівництва того чи іншого об'єкта. Однак в реальності все часто буває набагато прозаїчніше. У гонитві за економією забудовник робить на своєму земельній ділянці все, що йому заманеться, особливо, якщо він є власником ділянки. Звідси і бере свій початок самобуд. Багато хто вибирає для себе, на їхню думку, більш легкий і економічний спосіб зведення бажаного об'єкта нерухомості - просто будують самостійно без жодних на те дозволів, проекту та іншої необхідної документації.

Але давайте для початку визначимося з тим, які ж все-таки об'єкти можна вважати зведеними самовільно, оскільки досить часто в документах БТІ всі будівлі, крім самого житлового будинку, позначені як побудовані самовільно, а значить, і оцінці вони не підлягають. Таким чином, об'єкти як би не існує, так як на їх зведення в місцевому відділі архітектури, в пожежній інспекції та інших організаціях не було видано спеціальних на те дозволів. До таких будівель може бути застосована ст. 222 Цивільного Кодексу РФ про відсутність спеціального дозволу (див. Вище).

Розрізняють самобуд двох видів:

  1. Та чи інша особа є власником земельної ділянки, на якому було скоєно самовільне зведення об'єктів нерухомості за відсутності спеціальних дозвільних документів на будівництво. Це, як правило, комерційні і некомерційні об'єкти нерухомості невеликій площі, зведені в зоні, що не привертає уваги загалу, а також невеликі ларьки і магазинчики, які часто не мають всієї необхідної документації.
  2. Забудовник одночасно оформляє документи і веде процес побудови, який, так чи інакше, вважається незаконним, оскільки на нього немає затвердженого дозволу. Такий тип самобуду є найбільш поширеним, тому що, як показує практика, для отримання повного пакета документів, який дозволить будівництво, потрібно витратити в 2 рази більше часу, ніж в результаті займе сам процес будівництва. Це, як правило, комерційні об'єкти нерухомості загальною площею від 3 до 15 тисяч м2.

Споруди допоміжного використання

Цивільне право визначає як об'єкт власності житлове приміщення і всі його складові, тобто споруди типу туалету, лазні, сараю і т.д., призначені для обслуговування головного житлового приміщення. Вони фактично є спорудами допоміжного використання. У ст.135 Цивільного Кодексу РФ, чітко позначено, що «речі, призначені для обслуговування іншої, головною речі, слідують долю головної речі. Тобто їх юридична доля (право розпорядження) нерозривно залежить від юридичної долі (права розпорядження) головною річчю - житловим приміщенням ».

Таким чином, виходить, що якщо ви щось побудували, перебудували або прибудували на приналежному вам ділянці землі, то зробили ви це на цілком законних підставах. Більш того, ст.261 Цивільного Кодексу РФ говорить: «Власник земельної ділянки має право використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не передбачено законами про надра і не порушує прав інших осіб».

Зміст ст.263 ГК РФ ще категоричніше: «Власник земельної ділянки може зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати їхню перебудову або знесення, дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Ці права здійснюються у разі дотримання містобудівних і будівельних норм і правил, а також вимог про призначення земельної ділянки ».

А ось ще один факт, який підтверджує єдність зведених на земельній ділянці об'єктів з самим ділянкою: «єдність долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральним законом »(ст.1 Земельного Кодексу РФ).

З усього вищевикладеного випливає, що зведений на тій чи іншій ділянці землі об'єкт нерухомості є його невід'ємною частиною. Таким чином, керуючись нормами Земельного Кодексу РФ, споруджений на ділянці сарай не може бути визнаний окремим об'єктом нерухомості, тобто самовільно побудовою. Тому апріорі ніхто не може визнати той чи інший зведений на ділянці об'єкт незаконним. Тобто БТІ не має права віднести будь-яку споруду до категорії самовільно зведених, оскільки повинен бути засвідчений факт будівництва даного об'єкта нерухомості з порушенням ряду загальноприйнятих норм і правил містобудування, стежити за дотриманням яких завдання вже інших органів.

Навіть в разі порушення господарем ділянки будь-яких правил, закон знаходиться на його стороні, оскільки він наділив його правом вільного зведення об'єктів на приналежному їй ділянці землі. При відсутності оформлених відповідно до встановленого законом порядку претензій з боку архітектури, пожежних та інших організацій такі споруди слід вважати цілком законними.

Саме порушенням даного розпорядження і апелюють різні державні організації, ігноруючи, таким чином, Цивільний Кодекс РФ, в якому чітко зазначено, що зведення такого роду об'єктів не вимагає дозволу.

Видача дозволу на будівництво не потрібна в разі:

  • Будівництва гаража на земельній ділянці, наданій фізичній особі для цілей, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, або будівництва на земельній ділянці, наданій для ведення садівництва, дачного господарства (в редакції Федерального закону від 31.12.2005 № 210-ФЗ).
  • Будівництва, реконструкції об'єктів, які не є об'єктами капітального будівництва (кіосків, навісів та інших).
  • Будівництва на земельній ділянці споруд допоміжного використання (ст.51 Містобудівного Кодексу РФ).

Визнати ж такого роду споруди незаконними може тільки суд. Про це свідчить ст.222 Цивільного Кодексу РФ: «Право власності на самовільну споруду може бути визнано судом». Більш того, в ст.35 Конституції РФ чітко позначено, що «ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як за рішенням суду».

Чим ризикує власник самобуду?

З усього вищевикладеного стає зрозуміло, що особа, побудувала той чи інший об'єкт нерухомості самовільно, не є його власником, а значить, і не має права ним розпоряджатися: дарувати, продавати, здавати в оренду, а також здійснювати інші операції. У той же час право власності на об'єкт може бути визнано судом за тим, хто його і побудував на тій ділянці, який даній особі не належить, за однієї умови: дана земельна ділянка все ж буде надано цій особі під уже збудований об'єкт в установленому порядку.

Однак існують і випадки, коли право власності на самовільно зведений об'єкт не може бути визнано за тим, хто на нього претендує: якщо, наприклад, збереження тієї чи іншої будівлі порушує права та інтереси третіх осіб або ж являє собою загрозу здоров'ю і життю оточуючих. Однак самовільна споруда може служити лише перешкодою в реалізації права власності, яке ніяк не пов'язане з позбавленням власника права володіння своїм майном.

Дуже гостро стоїть проблема, пов'язана з такими «самовільними» будівлями, в питаннях спадкування, так як свідоцтво про право на спадщину видається тільки на об'єкти, зазначені в довідці БТІ. Що ж стосується інших, пізніше зведених будівель, наприклад, таких як лазня, туалет або сарай, то вони вважаються самовільно побудованими, тому свідоцтво про право на спадщину на них не може бути видано. Таким чином, якщо не існує офіційно зареєстрованого права спадкодавця, то такі споруди вважають самовільними і не включають в загальну спадкову масу.

Якщо ви все ж є власником земельної ділянки і щось на ньому побудували, а вам відмовили в реєстрації, видали документи з позначкою про самолад і не включили до спадкової маси дані об'єкти нерухомості, не бійтеся відстоювати свої права в суді, оскільки зведення гаражів, туалетів, лазень, сараїв і т.п. на приналежному вам ділянці абсолютно законно.

Способи легалізації самобуду

На сьогоднішній день проблема легалізації самовільних об'єктів будівництва стоїть дуже гостро. Про реєстрацію права власності та всіх пов'язаних з цим процесом труднощі і витратах кожен думає з жахом, оскільки Містобудівна Кодекс чітко регламентує порядок дій, які необхідно провести особі, що бажає звести ту чи іншу індивідуальну споруду.

Однак на практиці узаконити самобуд виявляється зовсім неважко. Сьогодні юристи стовідсотково гарантують позитивний результат: тобто фактично через кілька місяців ви станете повноправним власником того чи іншого самовільно збудованого об'єкта. За послуги досвідченого адвоката вам необхідно буде викласти від 105 тисяч рублів або 3000 $ (ціна залежить від масштабу будівництва).

На сьогоднішній день існують наступні способи легалізації самобуду:

  1. Вся необхідна документація на зведений об'єкт нерухомості оформляється заднім числом: ІРД (початково-дозвільна документація), оформлення дозволу на будівництво об'єкта, отримання акта Держкомісії та інших документів, виданих як на ще не побудований об'єкт.
  2. Особа, відповідальна за зведення споруди, офіційно звертається в спеціальну Комісію з припинення самовільного будівництва із заявою про можливість збереження самовільно збудованого об'єкта нерухомості. У разі позитивного рішення Комісії, оформляється дозвіл на будівництво, а також всі необхідні для введення будівлі в експлуатацію документи.
  3. Легалізація через суд.

При цьому до позовної заяви про визнання права власності на самовільно зведений об'єкт вам необхідно буде докласти:

  • Документи, які підтверджують факт зведення вами даної споруди (напр., Договори на виконання підрядних робіт, акт приймання робіт зі зведення об'єкта, рахунки, що підтверджують витрати на будівництво, і т.д.).
  • Документи, які свідчать про те, що на даний самовільно зведений об'єкт не мають прав третіх осіб (це може бути виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним).
  • Документи, які містять технічний опис самовільно збудованого об'єкта із зазначенням точної адреси (прикладом може служити виписка з Єдиного державного реєстру об'єктів містобудівної діяльності, яку видає орган технічної інвентаризації нерухомого майна, а також відповідна адресна довідка).
  • Документи, які підтверджують відповідність самовільно збудованого об'єкта нерухомості технічним, протипожежним, санітарно-епідеміологічним і екологічним нормам. (Цей висновок технічного обстеження, довідки органів у справах цивільної оборони і надзвичайних ситуацій про відповідність об'єкта всім протипожежним нормам, санітарно-епідеміологічні висновки, висновки екологічного аудиту, документи державних органів охорони навколишнього середовища).
  • Документи, які іншим чином підтверджують, що збереження даного самовільно збудованого об'єкта нерухомості не порушує інтереси і законні права третіх осіб (наприклад, листи власників сусідніх будівель, земельних ділянок або співвласників ділянки).

У тому випадку, якщо ви здійснили самовільне будівництво на ділянці землі, який вам не належить, необхідно підтвердити той факт, що дана земельна ділянка буде незабаром постачається. (Підтвердженням може служити проект постанови про надання ділянки для експлуатації споруди або лист органу, уповноваженого розпоряджатися земельними ділянками, в якому буде чітко висловлено намір передати вам земельну ділянку, на якому був зведений або ж зводиться об'єкт нерухомого майна).

Однак всі ці дії, як правило, є актуальними для самобудів, процес будівництва яких здійснюється паралельно з оформленням всіх необхідних документів. Що ж стосується зведення об'єктів невеликої площі, то забудовник, як правило, не сильно поспішає з оформленням паперів.

У тому випадку, якщо будівля зведена власником даної ділянки землі, то визнання права власності на самовільно зведений об'єкт нерухомості відбувається досить просто. Власник, користувач або орендар земельної ділянки після здійснення державної реєстрації автоматично стає власником створеного для себе або зведеного ним на цій ділянці нерухомого майна, якщо інше не передбачено договором або іншими нормативними актами.

При самовільному будівництві того чи іншого об'єкта нерухомості на не належить вам земельній ділянці, можна сподіватися, що він в установленому судом порядку все ж буде надано вам під уже збудований об'єкт. Так, якщо земля знаходиться в муніципальній або державної власності, що не належить ні фізичному, ні юридичній особі, тоді тому, хто здійснив самовільну споруду, потрібно звернутися в суд з позовною заявою про визнання права власності на незаконно зведений ним об'єкт нерухомості.

У тому випадку, якщо земля є приватною власністю, знаходиться в правомірному володінні або користуванні фізичною або юридичною особою, то право власності на самовільно зведений об'єкт нерухомості може бути визнано за тим, хто його побудував тільки за умови переходу відповідного права на дану ділянку землі або його частина. В іншому випадку право власності на такий об'єкт закріплюється за власником даної земельної ділянки.

Зверніть увагу на те, що якщо збереження самовільно зведеної будівлі порушує охоронювані законом права та інтереси третіх осіб або становить загрозу здоров'ю та життю громадян, то про визнання права власності на таку споруду не може йти й мови. Це стосується і тих випадків, коли використання ділянки землі під самобуд не відповідає дозволеному використанню, і було отримано відмову на зміну цільового призначення землі.

Якщо у вас немає дозволу на будівництво, а також всієї необхідної затвердженої проектної документації, то сам по собі цей факт не може служити підставою для відмови в позові про визнання права власності на самовільно зведений об'єкт нерухомого майна.

Закінченням легалізації самовільно зведеного об'єкта нерухомості є оформлення права на ділянку землі під будівлею (якщо це не було зроблено раніше), а також державна реєстрація права власності на сам об'єкт нерухомості, підставою для якої служать наступні документи.

Які документи потрібні для легалізації самобуду?

  • Декларація, яка підтверджує факт створення об'єкта нерухомості на тому чи іншому земельній ділянці, а також факт створення об'єкта нерухомого майна, для будівництва і реконструкції якого не потрібен спеціальний дозвіл, і містить опис даного об'єкта. Однак ні в одному Федеральному законі не вказано, де можна отримати форму даної декларації. Найімовірніше, її видає орган, який здійснює державну реєстрацію прав власності. У декларації необхідно вписати інформацію про незаконно зведеному об'єкті нерухомості: адреса, вид споруди (назва), її призначення, кадастровий номер земельної ділянки, площа будови, рік створення, матеріал, з якого виконані зовнішні стіни і підключення до мереж інженерно-технічного забезпечення.

  • Технічний паспорт, який підтверджує факт створення об'єкта індивідуального будівництва на земельній ділянці і містить його опис.

  • Правовстановлюючий документ на ділянку землі, на якому самовільно зведений об'єкт нерухомості.
  • Кадастровий план земельної ділянки, на якій розташований вже створений або тільки споруджуваний об'єкт нерухомості.

Таким чином, в світлі постійно мінливих законів легалізацію самобуду краще не відкладати в довгий ящик, оскільки завтра єдиним варіантом може стати знесення незаконно зведеного об'єкта нерухомого майна.

Відповідальність за самовільне зведення споруди

Самовільне будівництво того чи іншого об'єкта нерухомості тягне за собою відповідальність.

Ст. 58 Містобудівного кодексу РФ передбачає відповідальність (адміністративну, майнову, дисциплінарну, а також кримінальну) для осіб, які порушили законодавство про містобудівну діяльність.

Кодекс РФ про адміністративні правопорушення ст. 9.5 передбачає адміністративну відповідальність у вигляді штрафу за порушення порядку будівництва, а також відповідальність за будівництво житлових об'єктів без спеціального на те дозволу:

«Будівництво без дозволу заміського будинку і господарських будівель виробничого і невиробничого призначення, а також об'єктів індивідуального будівництва тягне за собою накладення адміністративного штрафу на громадян у розмірі від трьох до п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян на посадових осіб - від п'яти до десяти мінімальних розмірів оплати праці на юридичних осіб - від п'ятдесяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян ».

Нормативною базою для легалізації об'єктів нерухомості служать Цивільний, Містобудівна і Земельний Кодекси РФ, а також всілякі Постанови Уряду РФ і Федеральні Закони про землеустрій.