Архітектура та будівництво

Сучасні архітектурні рішення

... По імені БІЗНЕС-ЦЕНТР

Слідом за таким явищем, як бізнес, в пострадянській дійсності міцно закріпився термін "офіс". Сталося це порівняно недавно, на початку 1990-х рр.. До тих пір у вітчизняній літературі використовувалося поняття "засоби організаційної техніки" стосовно до адміністративної діяльності, яка оптимізувалася завдяки механізації, а потім і автоматизації ряду допоміжних, більшою частиною рутинних управлінських операцій.

... По імені БІЗНЕС-ЦЕНТРТрадиційно поняття "офіс" позначає місце, де проходить робота управлінського персоналу організації, а в словнику іноземних слів трактується як "контора", "канцелярія". У період зародження і становлення нових соціально-економічних відносин утворилося безліч фірм, великих і малих, орієнтованих на роботу в умовах ринку. Перед ними постали проблеми пошуку і облаштування власного місця дислокації, яке спочатку передбачало будь-яке приміщення (через тотальне їх дефіциту в ті часи) - в квартирах і навіть підвалах житлових будинків, заводських цехах, промзонах, словом, скрізь, де можна було розташувати кілька столів, стільців і в кращому випадку телефонний апарат. Пристосовуючи і облаштовуючи їх у міру сил і засобів, господарі гордо іменували їх офісами, хоча відповідні статусу форму і зміст вони почали набувати набагато пізніше.

Продукт нового покоління

Еволюція, яку за останні роки скоїла офісна діяльність, стрімка. Як відомо, успішність бізнесу в жорсткому конкурентному середовищі залежить від здатності оперативно переробляти, аналізувати і використовувати інформацію для прийняття ефективних управлінських рішень. Бурхливий розвиток техніки, програмного забезпечення, засобів комунікації призвело до зміни основного змісту офісної діяльності. В даний час в її основу покладено широке використання комп'ютерних інформаційних технологій і сучасних технічних засобів, що, безумовно, сприяє підвищенню продуктивності управлінської праці, якості прийнятих рішень, поліпшенню керованості і прогнозованості бізнесу. За великим рахунком, сьогодні офіс можна назвати матеріальною базою для впровадження нових управлінських технологій.

Сучасний офіс - не тільки зручні меблі, комп'ютери, офісна техніка, робочий простір найвищого рівня для співробітників, багато в чому з цієї причини відчувають себе важливою частиною бізнесу. Головний компонент офісу XXI століття - чітко налагоджена серйозна система комунікацій, що забезпечує максимальну гнучкість і взаємодія персоналу, а в ідеалі, як мовиться, роботу "зі швидкістю погляду". В цілому ж це великий і складний механізм, технічний і технологічний комплекс і, головне, важливий чинник ведення ефективного бізнесу.

Та ще й обличчя компанії, її візитна картка, зриме підтвердження респектабельності і надійності. Тому він повинен бути найбільш зручним для тієї діяльності, якою в ньому займаються, комфортним для людей, які в ньому працюють, естетичним і представницьким для відвідувачів. Створенням сучасних ергономічних офісних приміщень, що є центром ділового життя, переймалися нині і державні організації та підприємства.

Отже, сучасний офіс ділиться на три складові: офісні приміщення, технічні засоби і програмне забезпечення. Базовим з них є офісне приміщення, або офісну будівлю.

Створення переваг

... По імені БІЗНЕС-ЦЕНТРМінський ринок офісної нерухомості донедавна не міг похвастати достатніми обсягами якісної пропозиції. Але, схоже, ситуація в останні роки почала змінюватися на краще.

На сьогодні ринок оренди представлений декількома групами офісних площ. Левова їх частка як і раніше знаходиться в будівлях колишніх НДІ або адміністративних будівлях підприємств, що намагаються вирішити фінансові труднощі за рахунок здачі в оренду тимчасово вільних площ, що зазнали в кращому випадку лише скромний косметичний ремонт. Всі проблеми облаштування у них, як правило, лягають на плечі самих орендарів.

До другої групи належать перепрофільовані приміщення або будівлі, власники яких постаралися максимально пристосувати дані об'єкти під здачу в оренду офісних приміщень. Рівень обробки в них набагато вище, але технічна оснащеність залишає бажати кращого.

І третя група - спеціалізовані бізнес-центри, збудовані в останні роки в Мінську або споруджувані.

Ці прикметні склобетоні "офісні палаци" більш ніж які-небудь інші споруди символізують прогрес, уособлюючи в масовій свідомості сучасні технології і нововведення, пов'язані з поняттям офісної культури.

Створювані за образом і подобою своїх західних побратимів, вони являють собою багатофункціональні будівлі чи комплекси підвищеного рівня комфортності з сучасними можливостями для організації бізнесу і знаходяться, як правило, на відокремленої території. В їх рамках зосереджена вся необхідна інфраструктура аж до розважальної, забезпечено централізоване обслуговування, охорона і керування.

Оренда офісу в професійному бізнес-центрі знімає з орендаря безліч господарських турбот і не відволікає час і сили на проблеми, не пов'язані безпосередньо з рішенням ділових питань. Тут можливий і самий широкий набір сервісних послуг, в ідеалі могет створити ситуацію, при якій у співробітників або клієнтів, які увійшли в будівлю, не виникне необхідності залишати його протягом робочого дня.

Крім створення сприятливого середовища для ефективної діяльності компаній і фірм, а в більшості випадків і можливостей для відпочинку, ці, образно кажучи, бізнес-розплідники стають стрижнем ділової активності міста. Вони сприяють припливу нових компаній, капіталів, а значить, і збільшенню надходжень до місцевого бюджету.

І хоча за масштабами розвитку офісного домобудівництва Мінську все ще далеко до Москви, Пітера або Києва, проте на сьогоднішній день зрушення відбулося, і досить серйозний. Сторінку літописі бізнес-центрів в білоруській столиці відкрив "XXI століття". Первісток з настільки символічною назвою, як визнають фахівці, виявився цілком на висоті для свого часу по технічній начинці і якісних параметрах. Правда, як автомобілі народжуються і йдуть у своєму класі, так і класність офісних будівель може об'єктивно знижуватися в міру старіння, а може і підвищуватися в результаті модернізації.

"XXI століття" зробив свою справу, потягнувши за собою ланцюжок нових проектів. Одні з них вже реалізовані або близькі до цього, багато з різних причин все ще знаходяться в стадії вимушеного очікування своєї черги на будівництво. Спеціалізовані офісні або офісно-торговельні будівлі вже з'явилися в різних точках міста. В даний час зводяться нові бізнес-центри: "Порт" (район пр. Незалежності - вул. Шафарнянской), "Титан" (район пр. Дзержинського - пр. Газети "Правда"), "Анкор" (пр. Партизанський), " Інфо "(вул. Пономаренко) та інші.

... По імені БІЗНЕС-ЦЕНТРІз зростанням кількості сучасних об'єктів зростає і рівень їх якості, відповідні зміни ринку добре простежуються в нових проектах. Для їх реалізації в ряді випадків залучаються відомі західні фахівці та консультанти, які мають досвід розробки концепцій, що дозволяє створювати якісний продукт. Так, наприклад, архітектура, дизайн, технології, інженерні комунікації, системи безпеки та інформаційна структура бізнес-центру "Немига-сіті" розроблені за участю фахівців Royal Institute of Technology (Стокгольм).

Поточний рік став особливо примітним в тому сенсі, що на ринку офісної нерухомості відбулися знакові події: в експлуатацію введено значний обсяг висококласних офісних площ. У Мінську стали до ладу перші бізнес-центри, що позиціонують себе як об'єкти класу А - "Немига-сіті" (вул. Немига, 40) та "Капітал" (вул. Карастоянової). У стадії завершення будівництва перебуває "Александров пасаж" (на перетині пр. Незалежності та вул. Філімонова), також претендує на верхній рядок у табелі про ранги. Четвертим подібним комплексом в Мінську, що відносить себе до вищої категорії, є споруджуваний на перетині вул. Козлова і Платонова бізнес-центр "Вікторія Плаза".

Зауважимо, проте, що перераховані об'єкти, відносячи себе до одного і того ж класу, все ж різняться між собою. І головним чином, по місцю розташування, а також деяким іншим вимогам, що пред'являються до офісних будівель вищої категорії.

Таємниці "класового" розподілу бізнес-центрів

Тут саме час пояснити, що приналежність бізнес-центру до того чи іншого класу за міжнародною системою позначається початковими буквами латинського алфавіту А, В і С. Цілком очевидно, що вони в першу чергу свідчать про престижність об'єктів, відповідно їх якості ряду жорстких параметрів, вироблених світовою практикою, і не в останню - такому об'єктивному і цілком чутливого критерієм, як ставка орендної плати.

У Білорусі, за словами директора інформаційного центру комерційної нерухомості АН "Твоя столиця" Юрія Попова, орієнтуються на міжнародну класифікацію.

Одним з головних критеріїв віднесення до класу А є розташування об'єкта в історичному, географічному центрі або престижному діловому районі міста з розвиненою інфраструктурою, гарною транспортною доступністю (поблизу станцій метро та (або) зупинок громадського транспорту), зручним під'їздом та відмінним видом з вікон. Як правило, це нове стоїть окремо спеціалізоване будівля з високоякісної внутрішньою обробкою, виконаною з переважанням імпортних матеріалів. Досить жорсткі вимоги пред'являються до висоті стель (не нижче 3 м), віконних і дверних конструкцій (дерев'яні, деревоалюмінієві або алюмінієві блоки), іншим будівельним нюансам. Планування приміщень повинна бути гнучкою, система розташування офісів блокової, з наявністю в кожному блоці індивідуального входу в офіс із загального коридору, міні-кухні та (або) санвузла. Будівля обладнується імпортними або ліцензійними, а якщо воно вище 8 поверхів - швидкісними ліфтами.

... По імені БІЗНЕС-ЦЕНТРЩо стосується рівня послуг, що надаються, потрібні наявність фахової спеціалізованої служби експлуатації, цілодобової служби охорони з відеоспостереженням, системи електронного доступу. Величезне значення надається сучасним інтелектуальним системам життєзабезпечення. Бізнес-центр, відповідний вищого класу, повинен мати центральну систему кондиціонування, опалення та вентиляції, керований мікроклімат у всіх приміщеннях, сучасні системи пожежної сигналізації та пожежогасіння. Обов'язкові оптико-волоконні комунікації великої потужності (з наявністю джерел резервного електропостачання), достатня кількість телефонних ліній, приміщення для переговорів і проведення конференцій. Суттєву роль відіграє і такий фактор, як соціально-суспільна інфраструктура - кафе або ресторан, магазини, спорткомплекс, зона відпочинку.

Активна ділове життя, якою живе бізнес-центр, передбачає не тільки зручні під'їзди, але й наявність містких парковок з розрахунку 1-3 машино-місця на 100 м2 здається в оренду площі. За західними стандартами бізнес-центр класу А управляється професійною компанією з відомим брендом, досвідом роботи більше 3 років, яка має в управлінні не менше 3 об'єктів.

До класу В відносять офісні центри, "недотягує" до рівня класу А. Це можуть бути не тільки нові, але і реконструйовані будівлі з капітальним ремонтом всіх інженерних комунікацій, ефективним плануванням поверхів. Вимоги до місця розташування більш лояльні: якщо не в самому центрі міста, то в престижних ділових районах, на вулицях, що відрізняються гарною транспортною доступністю до центру міста. "Внутрішні" характеристики будівлі трохи нижче, ніж у класу А, але обов'язкова висота стель від 2,7 м, сучасні склопакети, якісні матеріали в обробці місць загального користування. Необхідні система вентиляції з попереднім охолодженням повітря, цілодобова охорона з використанням сучасних систем безпеки, центральна рецепція, зал для переговорів, а також чітко відрегульований механізм обслуговування бізнес-центру.

Телекомунікаційні послуги передбачають надання великої кількості міських телефонних номерів, а також високошвидкісний доступ в інтернет. Обов'язкова наявність охороняється наземної і гостьової парковки.

В офісних будівлях В-класу, як правило, мають бути ресторан, кафе або їдальня, надають можливість перекусити, не виходячи з будинку. Можливі, хоча і не обов'язкові (для кожного конкретного проекту рішення приймає керуюча компанія), додаткові послуги, такі, як салон краси або фітнес-центр.

Бізнес-центри класу С зазвичай знаходяться поза центром і престижних ділових районів міста. За рідкісним винятком, їм властива кабінетна система розташування офісів, де по тим чи іншим причинам утруднена вільна перепланування приміщень. Найчастіше обробка приміщень середня, вентиляція природна, системи кондиціонування примітивні або відсутні взагалі, мінімальна охорона. До категорії С, по критеріям класифікації, відноситься навіть найсучасніше будівля з західної керуючою компанією, розташоване за межею міста.

У Росії на сьогоднішній день поширена тенденція розширювати поняття класів. Власник нерухомості зацікавлений в більшій прибутку, а отже, в більш високому положенні свого об'єкта в табелі про ранги. Так з'являються бізнес-центри А1, А2, В +, В + + або градації класу С. Найчастіше це пояснюється тим, що недавно побудовані комерційні об'єкти мають більш високий рівень ремонту і розмаїтість наданих послуг, ніж у вже існуючих офіс-центрах аналогічного класу.

Слід зазначити, що ситуація на ринку бізнес-нерухомості пострадянських країн характеризується досить серйозною "класової" плутаниною. І далеко не завжди позиціонування споруджуваних і вже введених в дію бізнес-центрів є об'єктивним. Зрозуміло, що строго витримати європейські стандарти по відношенню до вітчизняних об'єктів комерційної нерухомості, приміром, паркувальний коефіцієнт 1 машино-місце на 100 м2 корисної площі або розміщення в межах історичного центру, в наших умовах деколи просто неможливо. Тому заявленому вищому класу бізнес-центри Мінська навряд чи відповідають повною мірою. За територіальною унікальності і розвиненій транспортній інфраструктурі, наприклад, поза конкуренцією "Немига-сіті", хоча слабкою ланкою на даний момент у нього залишається ємність парковки. Правда, зведення другої черги комплексу передбачає будівництво підземного дворівневого і наземного трирівневого паркінгів на 500 машин. "Александров пасаж" також на висоті за престижністю місця розташування і транспортної доступності. Позиції ж центрів "Капітал" і "Вікторія Плаза" в цьому відношенні набагато слабкіше: обидва знаходяться на відстані від центру, другий до того ж сусідить зі старою житловою забудовою та промисловою зоною. Хоча в перспективі, згідно з генпланом розвитку даних територій Мінська, вони цілком можуть виявитися в центрі адміністративно-ділової забудови, що підвищить їхню престижність.

"Гра в класики" не порожня забава

Оскільки мова йде про гроші, за більш високий клас доводиться і платити більше. Офісні площі в бізнес-центрах категорії А, природно, відносяться до найвищого цінового сегменту. Сьогодні не тільки пропозиція, але і затребуваність офісів такого рівня не дивлячись на вартість, яка коливається від 1500 до 2500 доларів за м2 в межах, зауважимо, одного і того ж класу А, постійно зростають, а участь в їх будівництві стає вигідним способом вкладення коштів. Це обумовлено як появою компаній і фірм, здатних платити за престиж, високий ступінь комфорту, так і сохраняющимся в Мінську дефіцитом сучасних адміністративних об'єктів, а також діючими високими ставками орендної плати. Виходячи з цих міркувань, підприємці сьогодні воліють побудувати власний офіс. Високий попит на площі в споруджуваному бізнес-центрі "Порт", за словами фахівців АН "Твоя столиця", - наочне тому підтвердження.

Інтерес до адміністративним будівлям не знижується. І навіть при нинішніх, здавалося б, високих темпах появи сучасних об'єктів комерційної нерухомості попит на офісні приміщення, за прогнозами, буде перевищувати пропозицію, принаймні в найближчі 3-4 роки. Точніше, положення не виправиться до тих пір, поки ринок не насититься сучасними офісними площами, а рушійною силою не стане їх якісне зростання. Тільки на цьому тлі потенційні покупці отримають можливість вибирати самі сучасні та перспективні об'єкти.

Поки ж брак офісних приміщень працює на власників будівель, які нерідко завищують клас і ставки в прагненні видати бажане за дійсне. Жорстка конкуренція і боротьба за клієнта між бізнес-центрами ще попереду, коли ситуація стабілізується. Тому потреба в загальному мовою, більш адекватно і строго відбиває характеристики бізнес-центрів, критерії та параметри статусу офісу високого класу, зростає. Інвестору важливо, в який сегмент ринку бізнес-центрів вигідніше вкладати кошти. Консультантам для видачі рекомендацій інвесторам потрібно знати, який обсяг офісних площ у кожному класі представлений на ринку. Споживач бажає і має повне право зорієнтуватися в різноманітті пропозицій, щоб чітко розуміти, за що платить гроші.

Враховуючи всі вищеперелічені чинники, фахівці сходяться на думці, що необхідна розробка вітчизняної класифікації, в основу якої повинні лягти якісний рівень існуючих бізнес-центрів, міжнародні стандарти у сфері офісної нерухомості і місцеві особливості ринку.